Кризисы, рекорды и антирекорды рынка недвижимости России в 2010–2021 годах

-ККризисы, рекорды и антирекорды рынка недвижимости России  в 2010–2021 годах

 С 2010 года и по сей день рынок недвижимости России переживает трансформацию: растёт количество выданных ипотечных кредитов, появляются и развиваются новые виды жилой и коммерческой недвижимости, продолжаются попытки решить системные проблемы отрасли. В 11 раз выросло количество выданных ипотечных кредитов, в 2015-м были введены в эксплуатацию рекордные 85,3 млн кв. м жилья, возникли и начали развиваться новые виды коммерческой и жилой недвижимости.

Начало 2010-х для рынка недвижимости было сложным: отрасль преодолевала последствия экономического кризиса 2008–2009 годов. Напомним, что во втором полугодии 2008-го на 69 % упала цена на нефть (в августе один баррель стоил $133,9, в декабре – $41,58). Следствием этого стали ослабление курса рубля и увеличение процентной ставки по ипотеке. Спрос на жилье просел на 67 % процентов и сместился на вторичный рынок, из-за чего цены на недвижимость снизились на 20 %.

Падение стоимости квартир продолжилось в 2010 году, а затем начался рост, который продолжается по сей день.

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в рублях в 2010-е, на конец каждого года (таблица составлена на основании официальных данных Росстата)

При этом в течение 6 лет – с 2010 по 2015 годы – стабильно увеличивалась площадь вводимого в эксплуатацию жилья. С 58,4 млн кв. м в начале периода до упомянутого исторического максимума – 85,3 млн кв. м – в конце. Причем рекордная цифра пришлась на очередной кризисный год – 2015-й. Это связано с тем, что девелоперы активно достраивали дома, возведение которых началось в предыдущие несколько лет, а граждане, ожидая всплеска инфляции, вкладывали деньги в жилье.

Уже в 2016–2017 гг. произошло замедление жилищного строительства, вызванное рецессией в экономике России. По оценке Росстата, в 2017 году крупные и средние девелоперы инвестировали в основной капитал на 3,7 % меньше по сравнению с 2016-м и на 32,3 % по сравнению с 2013-м. Это связано с характерной для строительной отрасли инерционностью: во время кризиса она сохраняет положительную динамику, а после его завершения восстанавливается дольше других секторов экономики.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), на которое приходится в среднем 40–45 % рынка строительства, в 2010-е тоже переживало непростые времена. Причин этому как минимум две. Во-первых, ИЖС особенно чувствительно к изменениям реальных доходов населения, снижавшихся с 2014-го по 2017-й включительно. Во-вторых, спрос на жилье сместился в сторону квартир. При этом ИЖС всегда стимулирует спрос на стройматериалы, услуги рабочих и товары длительного пользования. Поэтому правительство запустило несколько программ поддержки этого сектора (льготная ипотека на строительство деревянного дома, так называемый Дальневосточный гектар и др.).

Ситуация в сфере строительства коммерческой недвижимости в 2010-е отличается от ситуаций в сфере многоквартирного и индивидуального строительства. В начале десятилетия торговые центры активно возводились. Кризис 2014-го переломил этот тренд: 2017-й стал годом десятилетнего минимума по вводу в эксплуатацию торговых площадей – в регионах России появились только 20 объектов общей площадью менее 0,5 млн кв. метра. Для сравнения: в 2011 году в Новосибирске был открыт ТЦ «Аура» площадью 195 000 кв. м.

Беды десятилетия: валютная ипотека и обманутые дольщики

В середине нулевых, когда курс доллара был невелик (например, в июле 2008-го он составлял 23,45 руб.), заемщики оформили значительное число ипотечных договоров в валюте: ставки на такие кредиты были ниже, чем на рублевые, да и банки охотнее их одобряли. Через 10 лет ситуация резко изменилась: доллар вырос (в декабре 2014-го он стоил 56,26 руб., в декабре 2015-го – 72,88 руб.), и, как следствие, суммы, необходимые для погашения валютного займа, стали превышать первоначально выданные даже с учетом процентов. Конечно, большая часть заемщиков не смогла выплачивать кредит. В 2015 году правительство утвердило программу помощи отдельным категориям держателей валютной ипотеки. Остальные были вынуждены договариваться с банками самостоятельно.

Тогда же, в середине 2010-х, проблема обманутых дольщиков обострилась так сильно, что 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, а 1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на систему проектного банковского финансирования, когда деньги инвесторов долевого строительства поступают не напрямую девелоперу, а на специальный эскроу-счет в банке. Эта схема защищает новых дольщиков от опасности остаться и без жилья, и без средств на его приобретение. Решением вопросов тех, кто уже пострадал от действий обанкротившихся или недобросовестных застройщиков, продолжает заниматься государство. Достройка проблемных объектов долевого строительства – один из приоритетов плана по достижению национальных целей развития России до 2024 года.

Влияние пандемии на рынок российской недвижимости

Главное изменение кризисного года – покупатели и арендаторы жилых и нежилых помещений становятся более требовательными и избирательными. Например, в сегменте коммерческой недвижимости растёт спрос на гибкие офисные пространства, которые легко трансформируются под нужды конкретного собственника или арендатора. Так, в Москве в конце 2020 года гибкие офисы составляли 1,3 % от общего предложения офисных площадей.

В сфере жилья прослеживается сразу несколько трендов:

- и в структуре спроса, и на рынке новостроек увеличивается доля квартир с отделкой. Люди всё больше ценят личное время и не хотят тратить его на ремонт;

- выбирая жилплощадь, покупатели ориентируются не только на её метраж, но и на удобство планировки пространства, в особенности на количество обособленных помещений. Здесь сказался опыт самоизоляции, когда каждому работающему или учащемуся нужен был свой уединённый угол в квартире;

- всё более важной становится близость квартир и частных домов к объектам социальной инфраструктуры. Именно этот критерий назвали самым важным участники опроса «Наиболее востребованные характеристики жилья», проведённого ВЦИОМ и ДОМ.РФ в декабре 2020 года. Второе место заняло «соседство с лесом или лесопарковой зоной». Третье – «доступ к качественному высокоскоростному интернету».

Статистика показывает, что последние три года стабильно растёт сектор ИЖС, в то время как сектор МКД находится в стагнации. Пандемия не повлияла на эту тенденцию.

Динамика ввода жилья в 2018–2020 гг., млн кв. м 

2020-й вошёл в историю как время глубочайшего кризиса в сфере торговой недвижимости: за год было введено в эксплуатацию вдвое меньше площадей, чем в 2019-м, предпринимателям, работающим в этом сегменте, пришлось оперативно менять модели управления и развития своего бизнеса.

Зато коронавирусные ограничения стимулировали ускоренное развитие рынка складских помещений: в 2020-м на этот сегмент пришлась четверть всех инвестиций в недвижимость, спрос сместился из Москвы в регионы, выросло количество новых объектов на периферии.

Цена квадратного метра как камень преткновения

Сильнее всего за время пандемии изменилась цена квадратного метра. По данным ДОМ.РФ, в 2020-м стоимость жилья выросла на 9,5 % в номинальном выражении и на 4,5 % в реальном. За первый квартал 2021-го, по оценкам ЦИАН, квадратный метр на вторичном рынке в регионах подорожал на 5,7 %. Эксперты предполагают, что рост цен на жилую недвижимость в 2021 году продолжится. Причин тому как минимум три:

1) Повышенный спрос на жильё, вызванный высокой потребностью в нем и подогретый программой льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2021 года.

2) Ограниченное предложение на рынке. Крупные девелоперы заканчивают строительство проектов, начатое до перехода на проектное финансирование (эскроу-счета). Возведение недавно заложенных новых домов потребует времени, то есть сданы они будут через год, два или более.

3) Рост себестоимости строительства из-за ослабления рубля, удорожания строительных материалов и нехватки иностранной рабочей силы.

Программа льготной ипотеки, запущенная правительством 17 апреля 2020 года, поддержала и граждан, и строительную отрасль в самый тяжёлый момент кризиса. Спустя год положительный эффект от её внедрения нивелирован резким ростом цен, который сама эта мера во многом и спровоцировала. Поэтому эксперты подчёркивают, что льготное ипотечное кредитование может быть лишь временной мерой для решения проблемы доступности жилья.

В ближайшем будущем ситуация на рынке российской недвижимости будет зависеть от размера государственной поддержки строительной отрасли, от способности девелоперов поддерживать нужные объёмы и темпы ввода жилья в эксплуатацию и от общей ситуации в стране.

Системные проблемы рынка недвижимости

Ключевая проблема российского рынка недвижимости – низкая обеспеченностью жильем – продолжает оставаться острой. Так, в 2019 году в среднем на одного жителя нашей страны приходилось 26,6 кв. м жилой площади, а в 2008-м – 21,4 кв. м. Для сравнения: в Европе этот показатель равен 45 кв. м, в США – 75 кв. м.

Острота проблемы сохраняется из-за того, что, во-первых, реальные доходы населения все последние годы либо остаются на одном уровне, либо снижаются, что не позволяет многим семьям приобрести квартиру даже с привлечением заемных средств, а во-вторых, жилья в нашей стране строится по-прежнему недостаточно. Поэтому президент России Владимир Путин 1 марта 2018 года, выступая с ежегодным посланием Федеральному Собранию, поставил задачу увеличения объемов жилищного строительства с 70–80 млн кв. м до 120 млн кв. м в год, а 8 апреля 2021-го на совещании по вопросам реализации посланий президента Федеральному Собранию 2019 и 2020 годов глава государства призвал ФАС проанализировать ситуацию с резким ростом стоимости квартир.

Бизнесмены, риелторы и независимые эксперты постоянно предлагают свои планы и пути решения проблемы доступности жилья. Если суммировать эти мнения, то программа государственных мер поддержки рынка недвижимости может быть такой:

1) проводить долгосрочную экономическую политику, направленную на стабильный рост доходов населения;

2) поддерживать ставки по ипотечным кредитам на уровне ниже 6 %;

3) упростить земельный оборот и предоставление участков под индивидуальное и многоквартирное жилищное строительство;

4) облегчить подключение к инженерным сетям;

5) освободить девелоперов от обязанности строить социальные объекты (это должно делать государство);

6) содействовать внедрению в строительстве новых технологий, которые снизят его себестоимость.

По мнению специалистов, решение этих задач позволит в конечном итоге достичь поставленной президентом цели – вводить в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья в год. И тогда уровень обеспеченности квадратными метрами в России постепенно приблизится к европейскому, а собственная квартира уже не будет пределом мечтаний, а станет тем, что действительно можно купить.

Поделиться:

Как изменилась сметная документация после утвержде...
Организация дополнительных платных образовательных...

Читайте также:

 

Комментарии

Нет созданных комментариев. Будь первым кто оставит комментарий.
Уже зарегистрированны? Войти на сайт
Гость
21.06.2021
Если вы хотите зарегистрироваться, пожалуйста заполните формы имени и имя пользователя.

Изображение капчи

Популярные категории

KPI

Последние записи

Календарь

Подождите минутку, пока генерируется календарь

Последние коментарии

Александр Михайлов Новые правила продления срока пребывания иностранных граждан
03 июня 2021
Добрый день! Гражданам ЕАЭС на основании трудового договора миграционный учет продлевается до года. ...
Крюкова Виктория Павловна Инновации как фактор развития общества.
02 февраля 2021
Автор очень интересно написал статью, прочитала на одном дыхании!
Гость Новый порядок выдачи иностранным гражданам разрешения на временное проживание и вида на жительство в Российской Федерации
12 ноября 2019
Доброго дня!Почему при подачи документов на ВНЖ (по родителям) затребовали оригинал паспорта родите...
Maria Khachaturova Новый порядок выдачи иностранным гражданам разрешения на временное проживание и вида на жительство в Российской Федерации
16 сентября 2019
Добрый день! Спасибо за развёрнутый комментарий! Подскажите, где можно найти список документов для В...